Články

Dne 1. 1. 2018 došlo k znovuzavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků k nemovitým věcem do českého právního řádu, a to nabytím účinnosti části první čl. I body 13 až 22 zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Institut zákonného předkupního práva spoluvlastníků až na jisté výjimky (v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit) v českém právním řádu absentoval v době od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017. 

Jak však vyřešit situaci, kdy k uzavření převodní smlouvy došlo v době od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017, kdy právní řád tento institut nezakotvoval, ale k provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí došlo až v době po 1. 1. 2018, tedy po návratu institutu předkupního práva spoluvlastníků? Tento článek vychází ze skutečného případu, rovněž jsou v něm citována odůvodnění příslušných (anonymizovaných) rozsudků.

V dané věci došlo k uzavření kupní smlouvy na prodej ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech mezi jedním ze spoluvlastníků jako prodávající a třetí osobou jako kupujícím dne 28. 12. 2017. Tato kupní smlouva s návrhem na vklad vlastnického práva byla dne 29. 12. 2017 zaslána katastrálnímu úřadu prostřednictvím pošty, na podatelnu katastrálního úřadu však dorazila až dne 2. 1. 2018. Katastrální úřad zcela v souladu s ust. § 10 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, ve znění pozdějších předpisů, provedl vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího s právními účinky ke dni 2. 1. 2018, tedy ke dni, ve kterém katastrálnímu úřadu došel návrh na zahájení vkladového řízení.

Ostatní spoluvlastníci předmětných nemovitých věcí namítali, že výše uvedeným postupem bylo porušeno jejich zákonné předkupní právo, vzniknuvší dne 1. 1. 2018. Spoluvlastníci vycházeli z doslovného výkladu právní normy uvedené v ust. § 1124 odst. 1 o.z. ve znění účinném od 1. 1. 2018, které stanoví: Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Jelikož převod vlastnického práva k nemovité věci je perfektní až v okamžiku jeho zápisu do veřejného seznamu, je dle spoluvlastníků klíčový až věcněprávní účinek, tedy dovršení složené právní skutečnosti převodu vlastnického práva k nemovité věci evidované ve veřejném seznamu.  Termín „převádí-li se“ je nutné gramaticky, logicky i systematicky vykládat jako okamžik dovršení složené právní skutečnosti, kdy k převodní smlouvě (titul) přistoupí zápis do veřejného seznamu (modus), kdy bez tohoto dovršení by k převodu nemovité věci vůbec nedošlo.

Kupující naproti tomu argumentoval, že k porušení předkupního práva dojít nemohlo, neboť to v době uzavření kupní smlouvy neexistovalo, když dle ust. § 2143 o.z. povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

Ostatní spoluvlastníci předmětných nemovitých věcí (dále jen „žalobci“) podali dne 8. 10. 2018 žalobu o nahrazení projevu vůle, ve které se domáhali převodu ideálního spoluvlastnického podílu po kupujícím (dále jen „žalovaný“), a to za příslušnou úplatu ve výši žalovaným původně zaplacené kupní ceny (srov. ust. § 2144 odst. 1 o.z.).

Žaloba byla soudem I. stupně v plném rozsahu zamítnuta, kdy tento uzavřel: „Ke dni uzavření kupní smlouvy 28. 12. 2017 neexistovala v daném případě zákonná povinnost ukládající prodávající jako spoluvlastnici před prodejem třetí osobě nabídnout převod svého spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech ostatním spoluvlastníkům – žalobcům. Na zákonné předkupní právo je na místě aplikovat ustanovení o. z. o smluvním předkupním právu, ze kterých vyplývá, že povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi je spojena s okamžikem uzavření kupní smlouvy s koupěchtivým s tím, že po jejím uzavření dospívá povinnost prodávajícího učinit nabídku předkupního práva. Je zřejmé, že se jedná o povinnost časově omezenou, která se váže k obligačním účinkům smlouvy o převodu nemovitosti, a nikoli k účinkům věcně právním. Tento právní názor se opírá i o skutečnost, že návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je možné podat v časově neomezené lhůtě, kdy ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle (srov. nález Ústavního soudu ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/96), za této situace by nebylo spravedlivé požadovat, aby měl spoluvlastník povinnost nabídnout nemovitou věc k převodu ostatním spoluvlastníkům po teoreticky neomezeně dlouhou dobu, tj. od okamžiku uzavření převodní smlouvy do okamžiku podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V daném případě však v okamžiku, kdy se strany kupní smlouvy, žalovaný a prodávající, zavázali k převodu předmětného podílu na citovaných pozemcích, neexistovalo zákonné předkupní právo spoluvlastníků.“

Proti tomuto rozhodnutí soudu I. stupně podali žalobci odvolání, kdy skutkový stav byl podle jejich názoru zjištěn sice úplně, ale soud I. stupně se dopustil nesprávného právního hodnocení věci. Žalobci v odvolacím řízení namítali, že povinnost spoluvlastníka nabídnout věc ke koupi ostatním spoluvlastníkům sice vzniká uzavřením smlouvy, v daném případě však vznikla dodatečně dne 1. 1. 2018 nabytím účinnosti zákona č. 460/2016 Sb., kterým došlo ke změně ust. § 1124 o. z. Zákon váže předkupní právo na vlastní převod vlastnictví, pro případně porušení předkupního práva je klíčový až věcněprávní účinek jako dovršení složené právní skutečnosti. Zákonodárce zjevně zamýšlel podrobit režimu zákonného předkupního práva všechny převody uskutečněné od 1. 1. 2018, bez ohledu na to, zda k převodu došlo smlouvou uzavřenou před nebo po tomto datu. Žalovaný v odvolacím řízení opětovně poukazoval zejména na ust. § 2143 o.z. a na obecný zákaz retroaktivity.

Odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání žalobců je důvodné, a následně rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že nahradil projev vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu na převod předmětného spoluvlastnického podílu za kupní cenu, za kterou tento podíl nabyl od své právní předchůdkyně (prodávající). Ve svém právním hodnocení věci odvolací soud uzavřel: "Pokud v době od 1. 1. 2018 spoluvlastník nemovitou věc převádí, má podle názoru odvolacího soudu povinnosti nabídnout věc ostatním spoluvlastníkům ke koupi bez ohledu na to, že kupní smlouvu o převodu uzavřel v době do 31. 12. 2017, kdy takovou povinnost ještě neměl. Skutečnost, že povinnost z předkupního práva dospěje až uzavřením smlouvy (tedy ne dříve), nevylučuje, aby předkupníkovi taková povinnost vznikla ze zákona později, pokud spoluvlastnický podíl není v takovém okamžiku převeden (jeho převod nebyl dovršen). Nejde o nepřípustnou retroaktivitu, neboť zákonné podmínky pro vznik předkupního práva se aplikují na skutečnosti, které tu jsou v době po účinnosti nové právní úpravy, tedy na převod, který byl uskutečněn (jehož účinky nastaly) až v roce 2018 a ve vtahu k osobě převodce, který je v roce 2018 stále ještě spoluvlastníkem věci. Uplatní se proto princip nepravé retroaktivity.“

S velkou mírou pravděpodobnosti se dá očekávat, že výše uvedený případ bude podroben přezkumu Nejvyšším soudem v rámci dovolacího řízení.

advokát trvale spolupracující 

s advokátní kanceláří 

HRABA & CONSORTES v.o.s.