Články

Vývoj judikatury v otázce platnosti užívacích právních titulů

Na základní tezi o nemožnosti pronajmutí/propachtování ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci se nic nemění. Tento právní závěr vyplývající z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. srpna 2007, sp. zn. 28 Cdo 2731/2007, se tedy i nadále uplatní. Zásadní změnu však přinesl aktuální judikatorní vývoj v otázce interpretace projevu vůle spoluvlastníků, kdy se podstatně odchyluje od nesmírně formalistického způsobu posuzování platnosti smluv uzavíraných několika osobami na straně pronajímatele/propachtovatele.

V rozsudku ze dne 8. ledna 2020, sp. zn. 26 Cdo 508/2019, došel Nejvyšší soud ČR k závěru, že „jestliže projevy vůle spoluvlastníků mohly být vyjádřeny na více listinách, pak jen ze skutečnosti, že účastníci výslovně ve smlouvách neuvedli, že jde právě o tuto situaci, neznamená, že jejich vůle směřovala k pronajmutí ‚ideálního podílu‘ a nikoliv Pozemků jako celku.“ Jedná se tedy o čerstvý a poměrně překvapivý přístup, jelikož obecné soudy dosud tendovaly k velmi formalistickému hodnocení nájemních a pachtovních smluv uzavřených na více listinách, a to zcela v rozporu se zásadou vyjádřenou v ust. § 574 občanského zákoníku, dle které je nutné na právní jednání spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

Nejvyšší soud ve zmiňovaném judikátu dále rozvíjí směr svých právních úvah: „Vůli pronajmout pouze ‚ideální podíl‘ nelze dovozovat ani jen ze skutečnosti, že každému spoluvlastníkovi měla být úhrada za užívání Pozemků vyplacena ve výši odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. I kdyby totiž byly pronajaty Pozemky jako celek, náleželo by každému vlastníkovi nájemné (pachtovné) také ve výši toliko odpovídající jeho podílu na celé věci. Na vůli účastníků smlouvy je možno (při výkladu právního úkonu, jednání) usuzovat také z okolností, za nichž byl učiněn, s přihlédnutím k následnému chování smluvních stran. V této souvislosti nelze přehlédnout, že účastníci všech smluv se těmito smlouvami řídili několik let, v řízení nebylo tvrzeno, že by některý z nich zpochybnil jejich platnost (tu zpochybnil až žalovaný, který se posléze stal vlastníkem Pozemků) a že ke všem Pozemkům byly smlouvy uzavřeny se všemi jejich spoluvlastníky.“

Podstatně větší důraz tedy nově Nejvyšší soud klade na skutečný obsah vůle spoluvlastníků na úkor formálního vyjádření projevu vůle: „Odvolací soud se tak sice při posuzování (ne)platnosti nájemních a pachtovních smluv zabýval tím, zda jejich předmětem byly celé pozemky či jen ideální podíly jednotlivých spoluvlastníků, důsledně se však nevypořádal se všemi okolnostmi uzavření předmětných smluv, co uzavření smluv předcházelo (předsmluvní jednání), zda vůlí účastníků těchto smluv bylo pronajmout Pozemky společně jako celek, a to i s přihlédnutím k následnému chování účastníků (jinak řečeno, zda došlo k uzavření smlouvy projevy účastníků na více listinách), nebo zda došlo nezávisle na sobě k pronájmu pouze ideálních podílů na společné věci; bez významu přitom není ani hledisko časové – zejména skutečnost, s jakým odstupem byly jednotlivé smlouvy, vztahující se k témuž pozemku (souboru pozemků) uzavřeny.“ Nejvyšší soud následně uzavírá, že měl-li soud nižší instance za to, že tvrzení účastníků stran platnosti smlouvy jsou nedostatečná, resp. neprokázaná, měl postupovat podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. a poučit je o tom.

Ovšem jak praví klasik: Šedivá je teorie, jen strom života věčně zelená se. A proto jsme se shora uvedený judikát Nejvyššího soudu rozhodli v praxi „otestovat“ v řízení o náhradu škody, ve kterém se jako předběžná otázka řešila platnost nájemní smlouvy, v níž vystupoval naší kanceláří zastoupený klient jako nájemce. Soud nejprve v reakci na judikát poučil účastníky ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. a vyzval je k doplnění tvrzení a důkazů k otázce platnosti nájemní smlouvy. Našemu klientovi se následně podařilo právě toto spolehlivě prokázat a soudu nezbylo než se odchýlit od svého v řízení dříve vysloveného předběžného právního názoru, podle kterého byla nájemní smlouva od počátku neplatná právě pro nemožnost pronajmout ideální spoluvlastnický podíl.

„Na základě provedeného dokazování však soud dospěl k závěru, že z pohledu námitek uplatněných žalobkyní nájemní smlouva neplatná není. Je tomu tak z důvodu, že svědeckou výpovědí tehdejších spoluvlastníků bylo jednoznačně prokázáno, že vůle spoluvlastníků předmětných pozemků směřovala k tomu, aby nájemní smlouvou byly pronajaty předmětné pozemky jako celek... Tomuto výkladu, tj. že vůlí spoluvlastníků bylo uzavřít nájemní smlouvu k předmětným pozemkům, odpovídá rovněž následné chování stran, kdy pronajímatelé po celou dobu, než sepsali výpověď z nájmu, akceptovali nájemné, a to včetně žalobkyně, která podle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku vstoupila do práv některých původních spoluvlastníků poté, co odkoupila jejich spoluvlastnické podíly kupní smlouvou.“

Soud se dále zabýval otázkou výkladu projevu vůle spoluvlastníků: „Soud vzal v úvahu, že jazykové vyjádření právního úkonu zachycené v předmětné nájemní smlouvě musí být vykládáno nejen prostředky gramatickými, tj. z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů, a logickými, tj. z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů, ale také prostředky systematickými, tj. z hlediska zařazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu, a dále zejména je třeba obsah právního úkonu posoudit i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, kdy podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků podle posledního citovaného ustanovení je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Použití zákonných výkladových pravidel v dané věci směřuje k tomu, aby obsah právního úkonu, tj. nájemní smlouvy vyjádřený slovy, který učinili spoluvlastníci a žalovaná ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který zde panoval v době jejich smluvního ujednání.“

Nelze tedy než přivítat shora nastíněný recentní judikatorní vývoj, kterým by mělo být do budoucna zabráněno účelovým snahám o vyvázání se z uzavřených smluv na základě toliko formálních nedostatků a neobratnosti stran při formulaci textu smluv.  Na závěr je však třeba zopakovat, že i přes shora uvedené není nadále možné pronajmout/propachtovat spoluvlastnický podíl na nemovité věci, jak opětovně zdůrazňuje Nejvyšší soud i ve shora hojně citovaném rozsudku sp. zn. 26 Cdo 508/2019: „Jestliže nedojde k reálnému rozdělení pozemků mezi spoluvlastníky, nemůže být samostatným předmětem nájmu či pachtu ideální spoluvlastnický podíl na pozemcích; smluvní projevy účastníků však mohou být vyjádřeny na více listinách. Vznik práva nájmu ideálního podílu (reálně blíže neurčeného) je proto pojmově vyloučen (stejně jako za předcházející právní úpravy).“

Na závěrech uvedených v mém starším článku (https://www.hraba.cz/1-clanky.html) se tak nic nemění. Vždy je lepší předcházet vzniku jakýchkoliv výkladových nejasností precizní formulací smluv, než se následně u soudu pracně a zdlouhavě domáhat své pravdy.

Mgr. Adam Polánský

advokát trvale spolupracující

s advokátní kanceláří

HRABA & CONSORTES v.o.s.